随着今日下午荔湾区东沙国际商贸港地块成功出让，广州2023年土拍正式迎来“收官”。

整体来看，广州今年土拍共分为四批次出让，推出48宗涉宅用地，成交43宗，流拍5宗，成交金额约1182.54亿元。

其中，在前三批土地出让表现中，有11宗地块是触顶摇号出让；还有部分地块延期出让，甚至中止出让。

分区域成交表现来看，天河、荔湾、海珠等中心区频繁输出优质地块，引来房企们激烈角逐；而花都、增城、从化等远郊区成交反响平平，多数地块兜底成交。

此外，今年广州土拍风向也在不断变化。尽管，今年广州土拍虽然没有正式发文，但实际上已经悄悄优化了过往两年执行的“供地两集中”政策，转而调整为多批次供地的新节奏。

而从年初的供地规则优化，到民营房企回归、“过江龙”入穗，再到年底的地价上限取消等等，广州土拍先后经历了骤然收紧—适量放宽—鼓励放开的阶段性调整，可见政府也在适当让利房企入局拿地。

01 中心主城频推优质地块

远郊地块却一再延迟出让

在供地出让方面，广州中心区依然保持“重质不重量”的资源惯性，为房企“囤粮”提供坚实支撑。

除了越秀“零供地”外，中心区都有不俗的出让表现，前三名分别是天河区（7宗）、番禺区（6宗）和黄埔区（5宗）、荔湾区（5宗），着重围绕核心地段、成熟配套、体量适中、开发潜力等优势推出优质地块。

尤其在前三批次仍未取消摇号的供地阶段中，中心区出现不少靓地，一度引来房企们的疯狂“围猎”。

例如位于荔湾区的羊城食品厂地块，拥有“医食住行商”等成熟配套，中心城区居住氛围浓厚，且未来白鹅潭板块还将落地万象城、太古等白鹅潭高端商业综合体；叠加紧邻花地河和醉观公园的自然资源。

无独有偶，天河区员村一横路AT080523地块，不仅比邻天河CBD，而且辐射暨南大学、天河公园、天河区府等核心城市资源，且周边以二手房为主、新房供不及求，有一定需求预期。

不过，在中心区“大张旗鼓”输出靓地的同时，外围区域供地却频频遇冷，部分地块一再延后“上架”，甚至中止出让，与前者的热闹场面形成鲜明对比。

例如，上半年先后经历延期出让和终止出让的增城派潭地块，以及下半年南沙第三批挂牌涉宅地中，有4宗地块接连两次延期、1宗流拍、1宗地块终止出让。

肖文晓在接受凤凰网房产采访时表示，通常房企“接手”这类远郊项目的态度都是非常谨慎的。

目前房地产市场已经进入到一个高度分化的阶段，楼市冷热不均也带来了土拍市场的分化，即便是同一个区域的不同地块，其拍卖结果也可能大相径庭。

“对于开发商而言，仅仅关注区域及板块市场的表现是不够的，一地一议、精准研判是房企投资决策的标准动作。”肖文晓说道。

02 天河、荔湾、番禺土拍竞争激烈

南沙、黄埔、增城多数兜底成交

在今年广州土拍市场中，可以明显看到，区域内供给地块的综合素质是否出色，直接影响最终区域的整体成交表现。

“不管是国企民企，不管是外围片区还是中心城区，当前房企拿地的首要前提是能够算得过账，即销售流速和利润率要有保障。”肖文晓说道。

在“算得过账”的前提下，频频输出优质地块的中心区，也顺理成章地获得房企们的青睐与认可。

比如天河区，下半年全力推出5宗地块，一举成为今年广州土拍成交数量最多的“销冠区域”，再次展现了中心地段的价值地位。

在全年土拍中，天河一共成交了7宗地块，揽金约326亿元，也是越秀地产、保利、华润等央国企最为热衷“入局”的地段。

其中，在前三批次限制摇号阶段中，天河出现了2宗触顶摇号地块，即天河区员村一横路AT080523地块、天河区牛利岗北街168号AT0208111地块，分别刷新了广州楼面价TOP2和TOP4（截止10月11日），最终分别“花落”保利、中铁建。

而在昨天下午，天河世界大观二期地块历经16轮报价后，被“身家丰厚”的越秀地产成功拿下。

这也是继8月份越秀地产夺得天河世界大观一期地块后，第二次进驻天河智慧城和天河智谷片区，“连片开发”决心可见一斑。

海珠土拍成交也有不俗表现。下半年推出的4宗宅地全部成功出让，其中海珠区上涌果树公园北侧地块在第三批中竞拍触顶摇号，最终由中海拿下，并以52192元/平刷新广州楼面价TOP6；

而今日上午竞拍耗时长达4小时、竞争多达85轮的琶洲西区AH040331地块，凭借75670元/平成交价，一举刷新广州楼面价TOP1，溢价率为58.74%，最终由越秀地产“价高者得”。

番禺土拍成交表现，一如既往的稳定出彩。除了2宗流拍地块外，其余6宗宅地，全部触顶摇号，吸引不少“过江龙”的关注。

今年4月份，番禺长隆“巨无霸”组团地块，以“零短板”优势征服一众房企，其中两块宅地分别竞价55轮、56轮，耗时将近1个半小时。

期间即使面对“地块总价高、抱团商地竞拍”的严苛门槛，两组参拍房企也要穷追猛赶，“重仓”野心表露无遗。

还有番禺区大龙街好又多地块和番禺客运站北侧地块，在开拍前就吸引了10万 围观，导致广州土矿交易门户系统页面一再“塞车”。

不过，相比于中心主城的热闹，远郊区土拍表现则稍显平平。从化区有1宗地块流拍，而增城区出让的3宗宅地中，有2宗地块被增城城投“兜底”；

花都区出让的5宗地块，也是全部底价成交；南沙区的4宗成交地块中，同样可见不少过往深耕南沙的“老朋友”的身影，例如星河地产、越秀、中交。

03 头部央国企拿地心态依旧积极

民企回归、“过江龙”抢滩上岸

在广州全年土拍市场中，央国企拿地热情依然不减。

其中，随着今天下午的东沙国际商贸港地块成功出让，保利发展今年在广州成功拿下7宗宅地，拿地面积82.8万平、总拿地金额约199.88亿，一举登顶2023年广州土拍“三冠王”。

越秀地产竞得4宗地块，拿地金额约157.42亿元；中海则竞得2宗地块，拿地金额约147.82亿元。

除了本地房企力捧主场外，还有不少民营房企，例如美的置业、龙湖集团、嘉达实业等，在保持理性审慎的投拓思考的同时，对性价比更优的地块表达了强烈渴求。

此外，来自杭州、福建、山西、武汉和江苏等外地房企，也积极抢摊入穗、踊跃竞拍优质地块。

比如荔湾羊城食品厂地块、番禺迎宾路地块、番禺大道好又多地块和白云嘉禾望岗地块，分别落入“过江龙”武汉城建、南通亚伦、港企路劲地产、厦门国贸的口袋；

另外在天河员村宅地、牛利岗北街168号地块（原梅花铝厂地块）摇号现场，也聚集了湖北联投、厦门国贸、武汉城建、成都领阳、江苏师山等“新势力”。

显然，就“多方‘过江龙’现身竞拍”的表现来看，如今这股来自长江边的“投拓风”，明显吹向致力于高质量发展的粤港澳大湾区，对广深等一线城市展露积极入场姿态。

凤凰网房产湾区智库专家、房地产行业资深人士李茂喆对此分析称，“作为一线城市的广州，人口基数庞大，净流入人口全国领先，中长期来看广州房地产市场依旧健康且有巨大空间，所以房企愿意长期深耕广州。”

因此，在整体楼市发展整体平稳的基础上，广州投拓靓地机遇更加旺盛，这有助于房企扩展土储版图，借助高能级产品开发，来提升市占率及毛利率。

编辑：广州明生医药有限公司

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