(本文转载自公众号杭州楼市动态,作者姜少,凤凰网房产已获授权)

开发商又开始盲目做大户型了？

最近，位于临平的杭政储（2023）7号地块的建设方案有些不走寻常路。

从项目设计的效果图来看，小区完全不像是现行主流住宅的风格，各楼幢通体玻璃，不论是南面还是东西面，均是大块玻璃构建成的玻璃幕墙，与住宅相比，这个项目更像是奢华的大平层。

▲杭政储出（2023）7号地块建设方案

欣赏了颜值后，我们再深入了解一下项目的数据。

项目总建筑面积约102344.2㎡，其中住宅面积约70790.38㎡，并且总户数为382户，计算可得本项目套均面积约185㎡；1.8的容积率，每幢楼均为15-16F的小高层；约3.15的层高。

此外，还有架空层的设计，入户景观水池、异型水池等。

▲杭政储出（2023）7号地块建设指标

看完，大家对这个新项目基本上了然于胸了。

此产品要是放到江河汇去，那肯定又是一个连E类人才都要拼到顶格社保的超级大红盘，但一个位于临平纯改善的大平层住宅就有点悬了。

市场这才刚刚起色，开发商就膨胀了？

本项目位于临平区乔司街道，临平新城核心区控规单元内。

项目往南便是艺尚小镇、临平大剧院、东湖公园以及临平南高铁站。同时，9号线也经过临平南高铁站。

虽然周边配套还不错，小环境上看也比较宜居，但这个产品定位和地段结合在一起，难免让人怀疑又有开发商想挑战“错配的大户型”。

▲杭政储出（2023）7号地块位置

脱离了盲目摇号的情绪，当下的市场理智且分化。在刚需板块做大户型，有违于现在的市场规律，并且这早已有了铁证。

热度非常高的三墩北，板块内新房如澜邸在首开时中签率超过60%，其主要原因就是如澜邸首开房源均是约175㎡的大户型。

从需求端来看，虽然杭州的新房市场改善产品一房难求，但很多改善群体的要求也是非常苛刻的，他们即使去馥香园、IFC当炮灰，也不愿意将就。

哪怕是西湖区的之江壹号，这样石材干挂与玻璃幕墙兼备的“准现房”，首开只有三十多人登记。事实证明，当下的改善群体，更愿意相信申花、江河汇、世纪城等顶级地段的大户型。

因此，这个位于临平新城的大户型改善产品，想要以品质来挑战市场，难度有点高。

不过，这个纯改善产品之所以会出现在临平新城，更多的是因为临平土地出让方与开发商，一个愿打一个愿挨的结果。

在土地出让前，这宗地就有一些特殊的要求：

层高不小于3.15米；外立面以干挂石材、玻璃幕墙、金属铝板为主；以大户型为主，最小户型不得小于140㎡，190㎡以上户型不得少于总数的40%。

也就是说，这宗宅地在出让前就已经定性了，要求被设计成纯改善的住宅产品。

▲杭政储出（2023）7号地块出让细则

而在土地出让时，共有11家房企参与摇号竞拍，经过14轮竞价后，溢价封顶，最终被中腾置业（中天）竞得。

为何许多房企对这宗地都势在必得？

本项目精装限价的均价为29780元/㎡，二手房可对标临平绿城玉园，玉园目前挂牌价在35000-40000元/㎡左右，倒挂尚可，对购房者而言，性价比肯定是有的。

其二，这宗地的楼面价为17285元/㎡，对开发商来说，利润自然也是有的。

最重要的是别忘了临平近年来，多了不少拆迁户，这都是目标客户！

去年，乔司街道方桥村、永和村、永西村、朝阳村、葛家车村、吴家村6个便开始拆迁，涉及农户超2000户；

今年刚开始，章家河社区270户农户也拆了。

▲乔司拆迁范围

除了房屋安置外，主流的安置方式还是货币安置，而且对于住惯了自建房拆迁户来说，住安置房比起此前之前生活品质或有下降，所以拆迁户从来都是需求非常强烈的购房群体。

所以，这不到400套房子还是很好消化的。

无独有偶，杭政储（2023）13号地块，就在这个7号地块的隔壁，也有类似的要求。

这是一宗容积率1.2的地块，要求层高不小于3.3m，最小户型不小于170㎡，195㎡户型不得少于总套数的50%。

这么来看，从拆迁再到新房摇号，拆迁户被一条龙服务安排得明明白白。不得不让人又羡慕了拆迁户一把。

▲杭政储出（2023）7号地块

当然，这只是我们一线情缘地揣测，毕竟对拆迁户个人而言，可以自由地摇号选择，不管依旧改善在本地，还是去更高能级的板块改善都可以。

我们不妨把格局再拔高一点。除了西湖、滨江、拱墅、上城主城区外，其他区一直在核心地段做大户型，比如余杭的未来科技城目前都是大户型起步的新房，比如萧山的世纪城、钱塘的金沙湖。

反观临平整个区，在普遍购房者眼中基本都是刚需板块。实际上，临平当地也有不少改善群体；从区位来看，9号线连通钱塘江畔直达城市中心，临平的板块已经有了改善的基本。

因为“刚需板块”的刻板印象，临平在摇号市场上还是比较缺乏话语权的，改变迫在眉睫。

临平也正在改变着。从土拍市场来看，临平的土拍向来热度很高，不乏溢价封顶的地块，主要原因临平的土地有利润空间，能够吸引开发商竞拍，同时也更能有空间做出好产品。

今年2月份的土拍，我们也见证了临平势要把最核心的地段，也就是临平新城，打造成豪宅居住区的决心。这几宗拥有特殊出让要求的地块就是明证。

这就相当于开局直接扔了副炸弹，在赤裸裸地暗示自己手上的牌有多好，给队友的信心可不是一星半点。

编辑：广州明生医药有限公司

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